Cómo invertir en inmuebles por primera vez, todo lo que debes saber para comprar viviendas


En este artículo, exploraremos los fundamentos y claves esenciales para realizar una inversión exitosa en bienes raíces, ya sea para alquilar o vivir en la propiedad.


Antes de sumergirnos en el análisis detallado de cómo determinar si una casa es una buena inversión desde el punto de vista financiero, comenzaremos desde los conceptos básicos. ¡Continuemos!

¿Cuál es el objetivo que quieres conseguir?

Lo primero que debes saber es lo que quieres conseguir antes de comprar una vivienda. No es lo mismo adquirir un piso para rentar que comprarlo para reformarlo y venderlo por un precio mas elevado del precio de compra.

Cuando tengas esto claro, lo siguiente que debes tener en cuenta son los requisitos que necesitas si o si para la compra de cualquier inmueble.

Qué formas existen para invertir en vivienda

En la inversión en bienes raíces, se toma la decisión de invertir un capital en el mercado inmobiliario con la expectativa de obtener ganancias en el futuro. Este proceso puede adoptar diversas formas y estructuras, y puede llevarse a cabo en diferentes ubicaciones a nivel mundial.

El propósito de este contenido es proporcionarte una visión general de cuatro tipos de inversiones inmobiliarias, permitiéndote explorar diversos productos inmobiliarios disponibles para inversión.

1. Comprar vivienda nueva

La preventa inmobiliaria es la fase inicial de venta de un proyecto, donde se puede adquirir una propiedad a un precio inferior al de una unidad completamente construida. Sus beneficios incluyen el acceso a ayudas del Gobierno para proyectos nuevos y la posibilidad de que la inversión se valore con el tiempo. La valorización puede ser gradual, pero con potencial de aumentar significativamente, hasta un 20 o 30%, dependiendo de las mejoras realizadas y el desarrollo de la zona. Esta opción es adecuada para aquellos dispuestos a esperar.

2. Invertir en inmuebles para alquilar a largo plazo

La inversión en casas para alquiler implica adquirir propiedades con el objetivo de generar ingresos mediante la renta. Aquí debes tener claro si quieres alquilar a largo plazo y generar menos ingresos pero estables, o a corto plazo y arriesgarte a tener periodos vacíos.

3. Comprar viviendas para rentar a turistas

Los inversores pueden obtener beneficios a través del arrendamiento tradicional o mediante la renta a corto plazo, utilizando plataformas como Airbnb o Booking. Esta modalidad ofrece ingresos pasivos constantes, especialmente si la propiedad tiene una buena ubicación y buenas reseñas.

4. Invertir en inmuebles tokenizados

La tokenización de bienes raíces es un proceso de digitalización en el que un activo, como una propiedad inmobiliaria, se representa mediante un token. Un token es una unidad digital en una cadena de bloques que refleja y representa el valor del activo. Este enfoque permite fraccionar la propiedad en partes más pequeñas, facilitando la inversión y la participación en el mercado inmobiliario. Es quizá la manera mas sencilla y económica de empezar a invertir en vivienda.

5. Invertir en terrenos sin construir

La inversión en terrenos vacíos implica la compra de parcelas sin infraestructuras previas con el propósito de ganar dinero a través de la apreciación del valor del terreno en el mercado. La estrategia consiste en vender estas parcelas a individuos o constructoras interesadas en desarrollar en la zona. La escasez de terrenos y la creciente demanda pueden contribuir a la valorización a largo plazo de estas propiedades.

6. Fondos de inversión en vivienda

Un fondo de inversión inmobiliaria es una entidad que combina el capital de diversos inversionistas con el objetivo de adquirir y administrar un portafolio diversificado de activos inmobiliarios. Estos activos abarcan propiedades comerciales, residenciales, industriales, entre otros bienes raíces.

7. Comprar, reformar y vender

El «House Flipping» es una estrategia de inversión inmobiliaria que involucra la compra de una propiedad, ya sea nueva o usada, con la intención de renovarla y venderla rápidamente para obtener beneficios. La idea central es adquirir propiedades en mal estado o subvaloradas, llevar a cabo mejoras significativas y luego venderlas a un precio más alto en el mercado.

8. Crowdfunding inmobiliario

Es una modalidad de financiamiento colectivo que posibilita a los inversores participar en proyectos inmobiliarios mediante la aportación de capital. En vez de depender de un solo inversor o entidad financiera para financiar completamente el proyecto, el crowdfunding inmobiliario agrupa inversiones de diversas personas con el objetivo de respaldar la adquisición, desarrollo o construcción de propiedades.

Brickstarter es bien conocida en el crowdfunding inmobiliario y te permite comenzar desde 100 euros.

Qué debes tener en cuenta antes de invertir en inmuebles

Sea cual sea tu intención de compra, es imprescindible que tengas en cuenta éstos consejos antes de iniciarte en el mundo de la inversión inmobiliaria:

antes de invertir en inmuebles

Visita personalmente el inmueble

Parece obvio ¿cierto? Es imprescindible visitar la casa que vas a comprar por varios motivos: el primero es que solo en persona podrás apreciar pequeños detalles que no se ven en las fotos, tendrás sensaciones y además podrás comprobar el estado de los espacios comunitarios (si los hubiese) y la zona o barrio. Haz preguntas al propietario e investiga cualquier detalle (ventanas, suelo, año de construcción, posibles reformas, etc).

Estudia el entorno

  • La zona, el barrio, la calle, qué hay alrededor
  • Los vecinos (conflictivos), propietarios, ¿hay okupas?, convivencia vecinal
  • Espacios comunes, escaleras, ascensor, buzones, derramas pendientes, piscina, jardín
  • Si tienes la oportunidad, habla con los vecinos y pregunta por la convivencia vecinal. Éste punto te puede evitar verdaderos quebraderos de cabeza, mas incluso que la propia inversión

Haz un estudio de mercado mas amplio

Analizar el mercado inmobiliario local es esencial para una inversión exitosa. Diferentes zonas de una ciudad pueden tener precios y rentabilidades de alquiler significativamente distintos.

Al realizar una investigación exhaustiva, considera el precio medio de compra y alquiler en diferentes barrios, la demanda de alquiler, la oferta de viviendas en venta, el perfil del inquilino deseado, el perfil de los residentes locales y las características específicas de la vivienda que buscas (número de habitaciones, presencia de ascensor, estado de la propiedad, etc.).

Este análisis te proporcionará información valiosa para tomar decisiones informadas y maximizar tu rentabilidad en bienes raíces.

Revisa si hay reformas o gastos previstos

Cuando te enfrentas a la compra de una propiedad, es común encontrarse con oportunidades que requieren reformas, ya sea por desperfectos o por la necesidad de un cambio estructural en la distribución del espacio. En el caso de que no veas nada a simple vista, pregunta al propietario o al empleado de la inmobiliaria si hay gastos previstos en la propiedad o en la Comunidad.

¿Cuánto dinero tengo para empezar?

Controlar el aspecto económico de la operación es crucial al invertir en bienes raíces. Es necesario evaluar cuánto dinero tienes disponible y si necesitas financiación.

Conocer el monto que el banco está dispuesto a prestarte es esencial. Además, debes tener en cuenta los costos asociados con la operación, como impuestos, honorarios de notario, gestoría y registro de la propiedad. En el punto siguiente detallamos todo ésto

Un entendimiento claro de estos aspectos económicos te permitirá planificar y ejecutar tu inversión de manera efectiva.

Qué gastos existen al invertir en inmuebles

Al comprar una vivienda, los gastos asociados generalmente representan alrededor del 10% del precio de compra e incluyen

  • La tasación oficial
  • Los impuestos:
    IVA (10%) y IAJD (0,5% al 1,5%) si la vivienda es nueva
    ITP (4% al 10%) si es de segunda mano.
  • Los honorarios de notaría
  • La gestoría
  • El Registro de la Propiedad
  • Los honorarios inmobiliarios.

Es esencial tener en cuenta estos costos al calcular el presupuesto y evaluar la rentabilidad de la inversión en bienes raíces. Un análisis detallado de estos gastos te permitirá tomar decisiones.

Pasos para comprar una vivienda

Cuando hayas comprendido los conceptos fundamentales para iniciar tu inversión en bienes raíces, incluyendo tus objetivos de inversión y el horizonte temporal para obtener rendimientos, podrás explorar éste apartado donde te contamos los tipos de inversiones inmobiliarias y las diversas opciones disponibles en el mercado.

Una vez que has evaluado todos los aspectos y has decidido que es un buen momento para adquirir una vivienda, estos son los pasos que debes seguir para convertirte en propietario:

  1. Establece un presupuesto: Determina cuánto estás dispuesto a invertir en la compra de la propiedad, teniendo en cuenta gastos adicionales como impuestos, notaría y registro.
  2. Obtén financiamiento: Si necesitas un préstamo hipotecario, busca las mejores opciones entre diferentes entidades financieras. Asegúrate de entender los términos y condiciones del préstamo.
  3. Busca propiedades: Explora el mercado inmobiliario para encontrar propiedades que se ajusten a tus necesidades y presupuesto. Puedes hacerlo a través de agencias inmobiliarias, portales en línea o contactando directamente con propietarios.
  4. Visita propiedades: Programa visitas a las propiedades que te interesen para evaluar su estado, ubicación y posibilidades de inversión.
  5. Realiza ofertas: Una vez que encuentres la propiedad deseada, haz ofertas basadas en tu presupuesto y la valoración del mercado. Negocia si es necesario.
  6. Realiza la diligencia debida: Antes de cerrar el trato, realiza una diligencia debida para asegurarte de que la propiedad esté libre de deudas, problemas legales y en buenas condiciones.
  7. Firma el contrato: Una vez satisfecho con la diligencia debida, firma el contrato de compra-venta con el vendedor.
  8. Completa la transacción: Realiza los trámites necesarios para completar la transacción, incluyendo el pago de impuestos y la inscripción en el registro de la propiedad.
  9. Toma posesión: Una vez completados todos los trámites, toma posesión de tu nueva propiedad.

Recuerda contar con la asesoría de profesionales inmobiliarios y legales durante todo el proceso para asegurar una inversión exitosa.

¿Cuáles son los trámites para invertir en una vivienda?

Listo para dar el primer paso hacia la adquisición de tu nuevo hogar:

🏡 Determina el precio de la propiedad: de esta manera, podrás obtener una estimación cercana de su valor antes de la tasación y verificar si coincide con el precio de venta.

🏡 Agrupa todos los documentos relacionados con la propiedad: La obtención de la nota simple te proporcionará información sobre el propietario y posibles cargas. Además, solicitar el certificado energético y la última Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) te permitirá evaluar el estado del edificio y evitar sorpresas futuras.

🏡 Formalización de un contrato de arras: para asegurar tu interés en la propiedad.

🏡 Mientras busca una buena Hipoteca: Fija, Variable o Mixta, según tu presupuesto y preferencias.

🏡 Investiga cómo pagar menos en la Hipoteca: Domiciliando recibos, nóminas, contratando un seguro.

Si el piso no es para ti, no decidas en base a tus gustos

Los inversores que buscan nuevos inmuebles para obtener un rendimiento no compran viviendas porque les guste la zona o el piso en si, sino porque haciendo cuentas pueden obtener un retorno de la inversión.

Es importante contar con aspectos como el estado del inmueble, las zonas comunes o la localización pero tienes que pensar con la cabeza fría e investigar si es un piso rentable para invertir.

Independientemente del tipo de inversión que elijas, es fundamental analizar minuciosamente los riesgos y oportunidades asociados con esta actividad. Asimismo, es crucial buscar asesoramiento adecuado y aclarar cualquier duda antes de iniciar.

Ahora que has comprendido los distintos tipos de inversiones y sus características, estás preparado para explorar algunos de los productos inmobiliarios en los cuales puedes invertir para obtener rendimientos destacados.


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